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瓶窑宅地也摇号 杭州推地频次加快后 热度未降_世界观点

今日,2023年杭州第三批土地出让落幕。12宗地块成交总金额达到166.6亿元,平均溢价率8.5%。其中8宗地块网上限时报价到达封顶价,进入线下摇号程序;4宗地块低溢价甚至底价成交。

据浙报传媒地产研究院消息,本场土拍报名地块数量最多的房企为滨江房产。绿城、大家、西房、坤和等杭州本土房企参与度也相对较高,保利、华润等央国企报名数量都在4宗以上。


(资料图)

杭州推地频次明显加快——本批次出让前,杭州已经挂出了5月出让地块。但从今日成交结果看,房企对于拿地的急迫性仍然未有改变。主要体现在:

1.地块质量低于前批 但竞争程度未降。本批次出让地块分布外围化明显,整体质量明显不如今年此前两批次出让土地。但是本场土拍的竞争程度并未有明显下降,开场不到半小时,多宗地块的溢价率便快速攀升,到达封顶价,最终也有8宗地块溢价封顶进入线下摇号程序。

2.房企报名整体数量下降 摇号地块占比反而上升。今日土拍房企报名整体数量较前两批出让有着小幅下降,热度最高的龙坞12地块摇号家数也仅为31家,低于上批次桥南50余家的数量。但从封顶地块数量占比来看,本批次出让封顶地块占比67%,与此前两批60%左右的比例相比甚至有着小幅上涨。

3.部分外围板块热度上升 瓶窑等地块意外封顶。部分边缘外围板块的地块热度在今日上升明显,如蜀山南、乔司等地块的报名家数均高于此前板块内的已出让地块。瓶窑、乔司、闲林等多宗外围板块地块同时意外封顶,进入摇号阶段。但同时运河新城、义桥、新塘等板块仍然底价成交,市场仍存在明显分化。

地块成交指标表

推地频次明显加快 房企拿地依旧急迫

根据2023年2月、3月、4月连续出让,以及5月宅地先于4月出让就挂牌的情况看,杭州推地频次明显加速。

但由于浙江省内其余城市的房地产市场不稳定性仍然显著,导致大部分房企仍然不敢进入下沉市场,战略收缩至重点城市的意图更为明显,因此大量的房企目光仍然持续聚焦杭州。

这也使得目前房企对于杭州每批次的常态化供地重视程度仍然较高,房企对于在杭州拿地仍然较为急迫。

另一方面,由于2022年市场下滑明显,导致杭州的供地规模呈现大幅度下滑态势,全年仅供应137宗涉宅地,部分房企手中余粮不多,补仓的需求较强。因此部分房企仍然紧盯每一批次的常态化供应,迫切需要拿地补仓。

成交地块区位图

土地市场热度延续 区域分化同样明显

2023年开年以来,由于房企融资环境改善,新房销售端快速复苏,杭州的土地市场也快速地苏醒。以滨江、绿城等为代表的本土房企,以保利、中海、招商等为代表的央国企及龙湖、伟星等重点民企均在持续发力,使得2月及3月的两批次土地出让快速进入高热度阶段。

今日土拍也同样延续了此前的市场热度,在出让地块整体质量明显不如此前的情况下仍有8宗地块溢价封顶,进入线下摇号程序。

同时,三场土拍均表现出明显的区域分化情况,几乎每场土地出让都有封顶摇号与底价成交并存的情况出现。本批次土地出让中运河新城两宗地块及新塘北地块底价成交,义桥地块低溢价成交。

这也充分说明在目前市场环境下,对于房企来说坚持安全第一是其最为核心的诉求。

杭州外围区域目前普遍存在着新房销售放缓,个别板块甚至出现变相打折的情况。在坚持安全第一的前提下,房企竞争势必会集中到市区核心热门板块。

2023年杭州三批次土地出让对比表

瓶窑等地意外封顶 外围板块隐忧仍在

本场土拍中还有一个现象值得注意,那就是以瓶窑地块为代表的部分外围地块也进入了封顶摇号阶段。

在此前几场土拍中,外围板块的溢价率普遍不高,这也是市场的普遍认知。但在今日土拍中瓶窑等部分外围地块却有别于运河新城、新塘北及义桥地块,进入封顶摇号阶段。

主要原因也是因为在本批次地块整体外围化明显的情况下,核心区地块较少,房企获得核心区优质地块的概率明显降低,这使得部分补仓需求较强的房企不得不把目光转移至外围区域,选择外围区域中相对较为优质的地块。

瓶窑地块最终进入摇号阶段的房企仅两家,最终竞得房企为华元,瓶窑地块南侧不远就是其目前主力在售的华昭府项目,瓶窑地块溢价封顶也有助于其华昭府项目销售。

同时,像闲林板块由于板块内项目去化较好,绿城小镇近期中签率在20%左右;乔司板块叠翠迎宾府能做到两个月清盘,这些都助推了这些地块的溢价封顶。

运河新城、义桥及新塘等板块则由于板块内去化较差,客户对于价格认可度较低等多重因素影响,地块仅底价或低溢价成交。像运河新城与崇贤板块享受配套及界面大体相当,但限价差高达6000元/㎡;义桥等板块乡镇客户为主力,客户受众小,去化压力大。

瓶窑地块航拍图

但是溢价封顶摇号地块隐忧也不小。诸如瓶窑板块目前大存量高达56.7万方,而且新房去化相对较差,板块内的主力在售楼盘华昭府最新三次开盘中签率均在90%以上。

湘湖新城的蜀山南地块板块总价门槛高,产品同质化严重,千万级产品存量高达800套以上,且客户来源单一,仅靠萧山地缘的改善客户,因此后续销售存在一定风险。

5月23日杭州还将出让9宗地块,详情敬请关注浙报传媒地产研究院到时为您带来的实时直播。

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