圆桌讨论会：优质资金的力量 | 2023观点资本圆桌

本场讨论共设置三个分议题，分别是：

分议题一：重启外资债券通道

分议题二：绿色债券的未来趋势

(相关资料图)

分议题三：新环境下的投资方向

主持嘉宾：

惠誉评级亚太区企业评级部董事邓碧莹

讨论嘉宾：

中国海外发展有限公司企业传讯部、金融业务部总经理吴溢颖

建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理徐建红

普洛斯资本高级副总裁谢正平

WeWork大中华区副总裁全斌

第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务总负责人、高级董事黄国钧

邓碧莹：感谢观点给我这个机会主持这个会议，我是惠誉评级的邓碧莹，负责大中华区企业评级工作，很高兴跟各位领导专家讨论。先请每一位嘉宾简单介绍一下自己。

吴溢颖：各位好，我是中国海外发展688企业传讯部和金融业务部的吴溢颖，我这边是负责企业融资和投关、ESG方面的工作，请大家多多指导，也非常感谢观点给我们这个机会来分享。

徐建红：大家好，我是建银国际金融公司徐建红，我是负责投行条线，我们有股权融资，有债权融资，发债这一块是我们很重要的业务，今天有这个机会来跟大家交流也非常得荣幸。

谢正平：大家好，我是普洛斯资本的高级副总裁谢正平。我主要负责香港工业不动产的投资，我们普洛斯资本是一家聚焦于工业不动产的资本管理公司，目前我们管理的资本就有超过一千两百多亿美元，业务遍布中国内地、香港、东南亚、北美、南美、日本和欧洲。

全斌：大家好，我是全斌，来自WeWork，现在是WeWork大中华区副总裁，主要负责中国北方区、南方区以及港台区域的总经理，同时也是大中华区全国的社区及楼宇运营负责人，WeWork作为全球最大的共享办公的服务提供商，为我们接近60万的企业会员每天提供空间及企业服务。

黄国钧：大家好，今天非常感谢观点的邀请，我是第一太平戴维斯中国区和香港的估值专业服务主管，主要是协助买方企业进行国内的投资和融资尽职调查服务，包括在境内境外上市的估值服务，谢谢大家。

邓碧莹：先进入第一个议题，就是重启外资债券的渠道。从发债的角度来讲，这一条通道有没有必要性和重要性？另外外资资金的成本在现在的情况下是很高的，相比国内高很多，从企业的资金灵活性来讲，不知道吴总有什么看法？

吴溢颖：内地的资金成本一直往下，境外美联储加息的影响，在成本上确实内地融资是比较便宜，加上具体的项目和业务非常得匹配，以现在的环境里面再做一些境外的融资确实成本比较高。

比如中海是2005年已经有这样的评级，境外这边还有发行的一些年期比较长、种类比较多，如果从绿债的发行来讲，从可实施发展的来讲，种类比较多，水比较深。

从投资者的多元化来讲，还有钱来讲，现在只是一个阶段性的时间，如果从成本来讲，我们跳的再远一些，现在虽然美债或者美国的收益率是上升的，如果从比较长期来看这个成本，4左右是比较低的水平，所以从水深的角度来讲，有这样的渠道，后续再做更大规模的融资，在境外还是非常有必要有这样的一个评级维护，还有跟这些境外投资者进行很密切的沟通。

邓碧莹：我想请建银的徐总讲一讲这一点。

徐建红：刚才吴总讲的非常全面，她是从发行人的角度来讲，我们从投行的角度来讲看到的情况差不多，保留发债的渠道非常重要，因为这是一个很长期性的、制度性的安排。

确实有一些借新还旧，也是必须要做的事情，确实有价格高的原因，但是下半年有可能美元将息周期开启，长远来看也是可以来平抑价格的。

这个时刻更应该多方面的来进行制度上的创新，包括绿债这些市场上也有新的品种，投资机构有新的需求，所以保留这个渠道，再跟进一些产品的创新，对于这些企业，包括地产企业来讲，还是很有必要的。

邓碧莹：好的。从物业评估的角度来讲，你们怎么样帮助中国开发商去进行境外发债的渠道呢？怎么恢复投资人对物业评估的信心呢？请第一太平戴维斯的黄总介绍一下。

黄国钧：刚才晨曦的总裁也说过了，信用现在是在重建的阶段，而且可能比较漫长，按1997年到2003年也需要六七年的时间，这一次也会更长，因为状况可能更不好。

我们过去有幸跟很多的境外投资基金做了很多国内的资产投资，包括有做特殊机会的，我们也从中理解和学习到资产对于一家企业的本质信用的支撑作用非常重要，目前来看，国内的问题就是出自信用，就是超融的太多了，就是资产量不够。

我们针对这两三年中国房企的信用状况，也做了一些新的产品，我们的产品是做什么呢？它的底层逻辑也是做资产的评估，但是我们也跟四大会计事务所其中两三家做了合作，就是怎么样解决这些企业的现金流问题，这个现金流来自于资产。

我觉得第一太平也不是一个单纯的评估公司，我们有很多物业管理，有交易、有零售、有招商、资产经营，包括现在很流行的工业物流，我们全品类都有，所以我们对于每个企业整体的资产状况很了解，而且我们也做很多的数据分析，也购买很多的数据，通过这样我们可以把资产通过评估进行资产的分类。然后打造出一个未来比如说五年，从它的资产分布一线到四线甚至五线城市，它的用途从住宅流动性相对高一点，或者有一些现金流的经营资产，流动性也相对高一点，在它的状态，比如说完工的、在建的，甚至更远的城市更新这种更复杂的项目，我们都有能力去判断，然后再进行重新的组合，从而体现出来他们第一年、第二年、第三年分别资产的流动性，这个审计师、事务所做不出来的，因为他不了解资产的本质，他可以有模型，但他做不出这个资产是怎么流动的。

我们这个产品去年推出以后，也为三家年销售额过千亿，也是出险的企业，包括在深圳也跟深圳市政府有合作，从我们的结果来判断，政府就对企业本身资产大于负债非常感兴趣，才会出手协调银行、金融机构、信托基金去解决它的流动性的问题，推动这些企业，给他是不是做展期。

我觉得很大的关键，我们就抓住了怎么样增加这些企业的透明度，在信用危机之后，我们跟很多房企的老板也有沟通，他们很多自己不清楚自己有多少资产，它的市值怎么样，甚至最大负债的那一家，总裁也说不清楚我借了多少钱，我的资产到底值多少钱，只有一个所谓的成本，但是成本是不是真实的呢？也值得商榷。

另外企业里面老板要在两派之间去判断，哪两派呢？投资的负责买入的，他说我们买回来的东西是就值那么五十个亿，但是现在要变现了，销售的那边说只能25亿卖出去，这个差距可以说很大，但在这种情况下老板怎么去判断？我们作为独立的第三方，有相关的专业能力，也知道交易市场真正的状况，我觉得不止老板，其实市场，包括政府、债权人、投资人，也需要一些声音，去验证到底我们的房企是不是资产大于负债，是不是未来五年这个现金流也足够强大，是可以实现它的重新复活的过程。

我们确实做了三家，他们都取得了不错的效果，起码有一些已经复盘了，有一些政府也找他的平台公司入股了，我觉得现在的政府官员也不会说冒险随便再去找一家国企去投入几十个亿给一个公司，不会这么简单，所以在疫情期间推广我这个产品的时候，我们有点像绿码，大陆不是在疫情要扫绿码吗？谁给你一个绿码，我们可以协助你做一个绿码出来，所以我也叫纾困方案，但是很多房企的老板说，黄总你给我多少钱？五百亿，还是一千亿？我觉得没有人这么去投的，但是我们首先增加这个透明度，是让大家都看清楚了这个企业到底有多少东西，家底有多少，我总觉得在信用危机的时候，整个借贷关系就回到了最原始的典当关系，你有货就值钱，你没有货就不要谈信用了，有一些老板说谁都会爆我不会爆，接着三个月就爆了，其实一样的道理。所以我们就是在做，从我们专业的角度协助目前中国地产市场的解困。

邓碧莹：谢谢，外债在现在的环境里面，在投资人的角度来讲，是不是还有这个需求呢？不知道各位专家有没有什么意见？投资者会不会对外债还有兴趣？

吴溢颖：我尝试答一下，我们和投资者还是见面比较多，今年来讲很多比较高评级的这些港资、地产商都开始发行债券，投资者对于比较优质的企业还是会有这样的一个需求。因为我从发行人的角度来看，对于我们来讲，确实是这个资金成本在过去一年到两年，还是提升的比较快，我们还有其他渠道选择的时候，不会倾向于在境外这边来发行，我们跟这些投资者的接触，他们是非常有意愿，还有很多是主动来找我们去开会，就是问我们有没有这个需求。

因为去年大家都没投，对他们来讲是有一个很大的创伤，但他们还是会有这样的需求，反而是没有优质的企业出来发行而已。

邓碧莹：刚才提到了现在的产品不断地增加，有绿色债券的产品等等，可不可以说一下企业在选择发行绿债和其他可持续发展融资方面，如何考虑的？

先请中海吴总说一下，或者是徐总。

徐建红：这个问题确实比较难回答，我们也试着提升一下认知，我觉得现在形势环境都挺复杂的，我们看这些经济政策，甚至国际的形势变化，导致整个投资逻辑改变了，我们的认知也会相应的调整。

实际上讲企业发外债，也要看是什么样的企业，看是哪些行业，要是从地产企业来讲，现在确实是一个信用断层、信用重建的过程，这个过程里面有的还是可以的，包括物流地产，还有一些跟新基建相关的其他产业地产，还是有一些机会，包括绿债，有一些还是在顺应国家政策的调整之中，比较困难一些，我相信这个过程可能还会延续一段时间。

现在从投资人的结构来讲，主要中资机构是现在市场上的一个主流，中资机构的投资逻辑是源于授信，最终还是体现在信用上，如果信用破损的话发债还是挺难的。建立在资产上的这些产品设计，新的发债形式没准也是可以发展起来的，我先说这么多。

吴溢颖：刚才邓总也是讲了可持续这边，也有提过这样的产品，如果从我们发行人都是看成本的话，发这些绿债、可持续发展的债券，不一定有很大的资金优惠和成本的节省，我这边做一些ESG的工作，现在银行和资本市场还是有比较多的投资者，是倾向于这种产品的，尤其是欧美的投资者和银行，还是有比较多的优惠，不止是欧美的银行，还有一些中资银行对于这些产品是比较愿意把比较低的成本给到开发商。

我觉得从一个ESG的角度，有这些银行来推动还是有很好的鼓励，比如说我们之前做了一些可持续发展的框架，还有去年也发了第一笔可持续发展的贷款，是根据可持续发展的指数来挂钩的，比如说一些绿债是可以直接放到绿色建筑的项目里面，从成本推动我们整个公司的绿色发展和双碳进程，有很多的优惠。另外除了境外，境内很多的银行，或者我们之前也是发了双碳相关的产品，无论是境内境外，对于绿色发展或者是双碳的推动还是有很多的渠道。刚才也说了，在这么动荡的市场中，来增加我们的多元化融资，对一个企业来讲是多一些渠道和选择。

邓碧莹：从帮助企业解决ESG方面，不知道全总有没有什么补充？

全斌：从ESG的角度来说，从两个方面来看一下，一个是在WeWork入驻的企业很丰富，他们有什么趋势，第二个解读一下WeWork方面做了哪些努力。我们大中华有十万左右的会员，构成差不多一半是五百强企业，另一半是中小创业公司，ESG在中国发展很不均衡。

ESG在国外大企业做的比较好，结构化也比较好，今天做ESG内部要改变的东西比较多，并不是从创立的时候就开始做，是中后期成熟的企业要做改变，往往在新技术的应用，产品的迭代上，内部会有一些变革，所以会需要很强有力的公司决策者，甚至董事会要亲自站台，沟通成本非常的高，内部驱动力和决心非常高，长期价值和短期利益冲突怎么解决，这是我们在大企业洞察的方向，属于高举高打。

另一方面还有一个基数很大的就是中小企业、创业公司，他们属于有意愿但没有能力做，一开始在初期的时候就做ESG方面的事情很难，要先活下来，走下去活的就久，WeWork是帮助他们做这方面的事情。还有一个洞察，E做的比较多，或者比较容易看到，环境治理、环境减排等等，S和G方面做的事情就不一样了，希望披露、合规、更透明，需要有很多社会方面的事情，今天在这方面反而企业不是那么大量的去做。

今天可以看到除了环境以外，在于背后的社会、人文，比如企业文化的构成是不是真的符合ESG，这种互相尊重、人与人之间企业的发展文化，这些是很重要的软的东西，硬的这些，外在的加上软的实力迭代，才能真正把ESG做得好做得远，今天的ESG对于企业来说更长期和更好的能够发展。

比如WeWork有两方面，一方面和业主有很多的合作，本身要参与到ESG，今天可以看到WeWork差不多有30%的资产全都是城市更新，是存量改造，我们有商改办、酒改办，我们极大地利用了这些旧改项目，做完之后都是成为城市的地标，成了网红打卡的胜地，并且区别了企业入驻，所以从业主的角度来说，越来越多的存量资产，尤其像北京、上海这些一线城市，本身并不希望纯靠增量来去推动的，不像深圳，深圳本身的增量很大、供给也很多，这也不一样的，香港也很特殊，香港还是以写字楼的业态为主，我们在香港运营了七个楼宇，是跟市场的特殊情况是有关系的。

另外帮助很多企业做ESG的推动，理念要跟上，故事要讲清楚，真的要在认知上有改变，大家想象一下传统的写字楼楼上楼下的邻居都不知道，在WeWork70%的企业会员是互相认识的，50%是有生意来往的，很多ESG的标准，比如节日，比如男性女性的平等，包括对供应商、对日常所有的行为规范，每一天在帮助这些企业来去达成，来去推进，这个方面是我们在中国希望走的更快一点，无论是香港的企业，还是内地的企业，都希望能够大家把ESG变成一个势，带动整个从资本上在做加持，更好的快速发展和推进，这是我们内外部的洞察和观点。

邓碧莹：谢谢。下面进入第三个议题，大家比较关心的就是在新环境下新的投资趋势和方向，新环境的融资成本在上升，从投资人的角度来讲，我们怎么样应付？先请普洛斯谢总说一下这个问题。

谢正平：今天有很多金融和银行系的专家在此，我就不在评论未来的利率走势。但在座的人有一个共识，现在的利率没办法回到过去十几年这么低的水平，我跟大家分享几个香港的数据，2022年8月份，当时三个月利率就2.2%，在短短四个月的时间，从2.2%上涨到5.5%，在过去这几个月，从去年高峰的5点几，又下调到三点几，在过去两个礼拜前，约3.7，今天就4.5了，可以看到现在利率的环境，有时候会很快速的上涨，也会很快速的下跌，这个波动引起了很多投资商的问题。

作为机构投资人如何去应对这些问题呢？在市场里面看到大的投资机构，像保险公司，他们目前偏向于投一些稳定现金流的项目。第二我们现在对一个项目进行考察时，可以在进行财务分析、财务模型敏捷性分析的时候，模拟出现了一个相对比较高的极端利率进去，分析看这个项目是否可以承担这么高的利率，在这么高利率的情况下，这个项目投资会遇到什么问题。第三和银行做贷款的时候，也会考虑到极端性的利率问题，跟银行那边去谈判贷款上的条款，比如说有很多不动产类项目，一般银行会调整或者要求一些ICR，既对于利率覆盖率的财务约束。 

我们会考虑到这个项目可以覆盖ICR或者财务约束，如果有极端性，很大利率的上升，在这个情况下，如果突破了ICR财务约束的时候怎么去解决？面临问题的时候才跟银行去谈，那时候银行会抓住我们的痛点，很难和他们谈判，第一天和银行谈贷款的时候就要考虑到这些问题，在条款里面要放一些避免违约的条款，如果真的遇到那些问题了，可以加多一点的资金储备，就可以解决这个问题。 

除了财务贷款的条款，也需要去考虑安排利率对冲的产品，目前利率很高，波动也很厉害，需要做这方面的考量。最后做投资的时候，现在看到很多基本利率和利率是挂钩的，我们做财务分析的时候，也要多考虑放多少基本利率做一个退出的假设。

邓碧莹：刚才嘉宾也提到了中国消费REITs新的趋势，想请第一太平戴维斯的黄总介绍一下中国消费REITs政策对资产的偏好和定价逻辑。

黄国钧：前面很多专家都谈到消费REITs，3月21号颁布的这个政策，确实给市场带来了很多的希望，但是整个政策其实非常得细，几乎等同于执行细则，所以光听概念很大的希望，但是细看下去不一定合适。

首先从资产的角度，我们发现很多资产可能被排除了，原来有基础设施REITs，到现在的消费REITs，消费REITs主要是覆盖商业和酒店，写字楼这些主力的资产，特别是中国很多金融机构，像一些险资拿着这些资产，都是以写字楼为主的，包括刚才一个同行也谈到，办公楼是主要的投资标的，我觉得这一类会在下一步。

目前的消费REITs规定的这么严格，我们感觉它也是一个试行的阶段，后面一步一步会陆续放开。目前我们所有的业主都是我们的客户，我们也担心，就算都是消费的这种购物中心等等资产，但是否能够纳入这个范围？包括主体的问题，要改变，包括历史税务的问题，我总觉得按照一个城市的规划来说，城市的中心就是最早拿地、最早开发、历史最久，而且位置最好，这种资产它的历史成本是很低的，但是倒过来如果要做主体的更换，它的税务又是最高的，所以就变成了越外围的资产可能就成为了首批资产，因为我不会说现在就打50大板，就拿着我最优质的资产去做消费REITs。

所以外围的资产因为现在才买过来，成本也比较高，经营的状况可能也不一定太好，反过来有一些业主就会想方设法的退出，但给投资市场是不是一个最好的选择呢？所以这个政策我觉得还是有斟酌的地方，包括之前CCTV对我有一个采访，我也谈到其实我们是缺优质资产，就是这个REITs的政策还不够友好，而且募集的资金有指定的使用用途，这些限制都是很严。

从估值师的角度，从指引里面也看到，主要还是鼓励用收益法来算，包括刚才潘杰也说到，用收益法算出来的估值就低，但是为什么有这种指引呢？其实也是为了派息率的问题，要派息可靠，这个资本市场才可以做起来，完全用另一种交易定价的模式就跟不上，最后就变成发行的时候包装的很好，但是第一年、第二年就跟不上了，所以第一批吃了喝了，接下来其他就没有那么走运了。

我们不会纯粹的从历史租金来看项目的定价，会从整个城市规划、当地的供求，它的硬件设计、维护、保养等等。我们目前看到的其中一个点，利好的是中国人民币的贷款利率成本是很低的，是历史最低，如果按我过去从业22年来，人民币的贷款成本是最低的，反过来美元是最贵的，所以在境外的发行要给的回报率就更高。

因为有对比，倒过来也有一些客户，原来也在筹备去香港或者去新加坡，但现在都在转计划，就是怎么样套到符合国内发行的标准。在国内来发，因为可以低到3.8，而且没有汇率的风险，我觉得起码迈出了第一步，但是怎么样通过跟证监会，或者跟中国人寿、平安这些在讨论，怎么样去实现REITs，还是有很多的事情要做，包括后面会不会有补充的细则调整，要让政策的制定者适应市场，否则这个东西设计出来就可能范围非常小，包括国内的REITs大概一百亿美元，美国是一万亿美元，这种规模的差距也是导致我们要怎么样走中国的资本市场。

我最后再补充一点，所有的开发商现在都面对资产经营的问题，因为开发和销售也不是太好做，说实在话，开发商在转型的过程中，在地产游戏里面的第二产业也好、下半产业也好，也在思考，我们看到一些客户尽管消费模式通过手机屏幕改变了大家，但有一些客户在做商业做的蛮好，但还是大浪淘沙，谢谢。

邓碧莹：在现在环境下传统房企受的挑战是比较大的，我们怎么样去调整投资的策略？想请谢总回答一下。

谢正平：其实现在传统的不动产业态受到疫情或者受到科技的影响，多多少少都有估值和租金一定的调整，我们普洛斯看到在危机的状况下也有一些机会，比如说科技，5G、AI带领很多对数据中心的需求。 

刚才也讨论过ESG，现在很多投资人也聚焦于ESG，关注于ESG，在我们的客户也看到了他们也很愿意关注ESG，他们愿意付更多的资金搬到满足ESG的物业，我们普洛斯在ESG方面也做了很多的工作。 

第三我本人主要关注工业不动产，疫情期间有很多在家办公，基本上都在网上购物了，对于电商、物流的不动产目前需求很旺盛，在香港这边我们看到了物流不动产那边的空置率非常低，在3%，去年也看到了香港物流租金上涨了5%，整体还是比较健康的。

邓碧莹：全总有没有什么补充？

全斌：我们还是有一些挺有意思的发现，今天WeWork本身代表一种新型的办公业态，并不简单的只是一种形式上的变化，背后是有很多供需关系，包括心态，包括经济走势的变化，第一你看过去我们在租户选择的时候，会以传统的写字楼办公为首选，我们作为备选方案、替补方案，但疫情之后，尤其疫情中我们现在变成主力了，首选，反而传统的会跟我们一起来去看。

背后为什么呢？第一本身从开发商的角度来说，空置率是在上升的，很多楼过去宁可空着，也不愿意降价，因为有资产评估的问题，现在业主很多情况已经变化了。第二当经济不好的情况下，业主过去把我们也看作其中的一个租户，今天越来越多的业主发现要真的深度运营和经营，资产还是要把它的价值提升的，而不是简单的靠资本来去驱动的，最终所持的资产是不是能够保值和增值是很重要的，现在保值不贬值就是很好的事情了。

第二从租户的角度来说，所有的企业都很困难，大的方向来说，所以不确定性是唯一定的事情，你跟所有的企业决策人、高管、HR负责人谈，最有挑战的就是做预测，没有人知道今年经济的走势，自己企业到底哪个项目能够快速发展，哪个项目可能被砍掉，对于这种用工的节奏，对于主推哪些项目，不确定性非常的大。

从企业的角度来说，就需要把资金提升它的使用率，最好的方式就是灵活性，不要占用资金的成本，灵活已经从过去的稳定变成了现在的一个主打要求，所以会希望租期更灵活、体量更灵活，甚至说HR的负责人不用去思考今年我一共需要招多少人，只需要下个月多少人就可以了。

或者说今天当这个项目不能快速长期适应市场的时候，希望马上调整它的经营结构，去降本增效，这个对于整个灵活性有了一个新的认知。还有一点过去的传统开发商，大家是不一样的认知，以前愿意投一些，毛坯交房的情况比较多，现在从租户、用户的角度来说，越来越希望能够拎包入住，希望能够把这些企业更好的提供全方位的需求，而且考虑到今天我们的业主除了租金上面的优惠以外，我们是不是愿意在投资装修上、额外的服务上，这些都是在资本使用率上的变化和挑战，这个就是过去在整个经济情况中不一样的。

2022年的时候，当时我们最开始没有预想到疫情那么严重，我们还做了非常有野心的扩张计划，后来根据变化马上做了很多调整和结构的优化，WeWork在收益上有了很大的提升和增长。

2023年提的是乐观而不冒进，今年肯定是恢复了，但这个恢复是一时的，但是长期能够确定的，现在还没有看到，在这个过程中我们叫做乐观而不冒进，无论合作上和深耕上，也要更加去了解，所以今天会看到更加关注所有入驻企业大家的成长性，我们经常说再厉害的投资人尽调很难把一个企业的真实情况调查清楚，但WeWork天然的属性是每天都在看着这家公司，人来人往，还是他的员工士气、文化，每天都能够看到哪些企业在快速地扩张，哪些可能受到了影响，我们往往更像一个经济的晴雨表，往往衡量很重要的指标就是扩租，过去看到的是招商的能力，这两年我们很注重两个指标，一个是续约率，在2022年到2023年非常关注这方面，基本上可以做到70%的用户续租。

第二是扩租，我们希望入驻的都是人才驱动型的企业，能够支撑企业的发展，从这个角度来说，哪些人员能够在过去，哪些行业能够发展，就是这些机会。在这个时候怎么样既能够发现新的机会，也能够拥抱投资的机会，这个是需要考量的，WeWork必须在这个过程中抓住这个机会，我们非常密切的在跟这些企业决策人去运营、交流、了解，某种程度上来说，我们看到的很多机会会更早期一些，或者更直观感受到经济的变化和体量这些带来的，无论是用户的需求，还是业主供给方的变化，这方面的一些思考，谢谢。

邓碧莹：最后想问一下在资本市场的角度，在香港新的政策上，有什么投资机会和趋势？各位嘉宾可以讨论一下。

黄国钧：我先来说一下，我们现在手上有非常多的独家代理项目，不管是港岛还是九龙那边，现在的资产回报率可以达到4%到5%，而且有租约，位置都非常好，现在如果有相当的价钱，关键一点对香港的未来还是有信心的话，这是一个不错的选择，因为资产的价格比原来确实跌了有百分之四五十左右，包括我们处理的那个高银地产在九龙湾的那栋楼，从高峰期到现在已经跌了超过一半，也卖出去了给两家基金。所以很多的这种机会存在，通常按我们对这个投资市场的了解，这时候通常有一些家族的钱会跑出来买东西，为什么可以这么长时间呢？就是看准机会，所以从资产投资的角度，我们是这么看的，谢谢。

邓碧莹：现在时间差不多了，谢谢大家。

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